La loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 introduit une réforme majeure dans la résolution des litiges en copropriété. À partir du 1er janvier 2025, la médiation deviendra obligatoire avant toute saisine du tribunal judiciaire concernant les différends entre copropriétaires ou avec le syndic. Cette mesure, qui s’inscrit dans une volonté de déjudiciarisation des conflits, modifie substantiellement le paysage juridique des copropriétés françaises. Les enjeux sont considérables : désengorger les tribunaux, réduire les coûts et délais de procédure, tout en favorisant des solutions consensuelles et durables entre les parties.
Le cadre juridique de la médiation préalable obligatoire
La médiation préalable obligatoire en copropriété trouve son fondement dans l’article 3 de la loi du 20 novembre 2023 qui modifie la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Le législateur a créé un nouvel article 19-4 qui dispose qu’« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la saisine du tribunal judiciaire […] est précédée d’une tentative de médiation ».
Cette obligation s’appliquera à tous les litiges relatifs à l’application de la loi de 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à l’exception des procédures d’urgence et des litiges pour lesquels une tentative de conciliation a déjà été menée devant le conciliateur de justice. Le décret d’application n° 2024-XXX du XX/XX/2024 précise les modalités pratiques de cette médiation.
Le cadre juridique prévoit que cette médiation puisse être menée par un médiateur de justice, un médiateur inscrit sur la liste des médiateurs établie par les cours d’appel, ou un médiateur conventionnel répondant aux critères de compétence définis par décret. Cette diversité d’intervenants vise à garantir une offre suffisante face à l’augmentation prévisible des demandes.
La réforme s’inscrit dans le mouvement plus large de promotion des modes alternatifs de règlement des différends (MARD) initié par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle, puis renforcé par la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. Le mécanisme s’inspire du succès de la médiation familiale préalable obligatoire expérimentée depuis 2017 et généralisée en 2020.
Le champ d’application des litiges concernés
La médiation préalable obligatoire s’appliquera à un vaste éventail de litiges en copropriété. Seront notamment concernés les conflits entre copropriétaires relatifs aux troubles de voisinage, aux travaux privatifs affectant les parties communes, ou encore aux contestations des charges.
Les différends impliquant le syndic de copropriété entrent dans le champ d’application, qu’il s’agisse de contestations de décisions d’assemblée générale, de litiges sur la gestion comptable, ou de désaccords sur l’exécution des travaux. Les contentieux relatifs à l’application du règlement de copropriété sont intégralement soumis à cette obligation préalable.
En revanche, certaines situations sont explicitement exclues du dispositif :
- Les procédures d’urgence, notamment les référés visant à faire cesser des troubles graves et imminents
- Les litiges ayant déjà fait l’objet d’une tentative de conciliation devant le conciliateur de justice
La nouvelle réglementation précise que les actions en recouvrement de charges impayées seront soumises à la médiation préalable, sauf en cas de mise en œuvre d’une procédure d’injonction de payer ou si le montant de la créance dépasse un seuil fixé à 4 000 euros par le décret d’application. Cette exception vise à préserver la trésorerie des copropriétés face aux débiteurs chroniques.
Les actions relatives à l’insalubrité ou à la mise en sécurité des immeubles bénéficient d’une dérogation, compte tenu de l’impératif de protection des personnes. De même, les procédures collectives impliquant la copropriété (administration provisoire, état de carence) ne sont pas soumises à cette obligation préalable en raison de leur caractère particulier et de l’intervention judiciaire qu’elles impliquent par nature.
Le déroulement du processus de médiation
Le processus de médiation préalable obligatoire s’articule autour de plusieurs étapes clés, dont la première consiste pour la partie qui souhaite engager une action judiciaire à saisir un médiateur. Cette saisine s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique, en précisant l’objet du litige et les coordonnées complètes des parties.
Dès réception de cette demande, le médiateur dispose d’un délai de quinze jours pour inviter l’autre partie à participer à la médiation. Cette invitation mentionne que la participation à au moins une séance de médiation est obligatoire, sous peine que la partie récalcitrante s’expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros en cas de saisine ultérieure du tribunal.
La première séance de médiation doit intervenir dans un délai maximum de trente jours après l’acceptation de la mission par le médiateur. Durant cette séance, le médiateur rappelle les règles de confidentialité qui s’imposent et son rôle de tiers impartial. Il explique le cadre juridique applicable et aide les parties à établir un dialogue constructif.
La durée totale de la médiation ne peut excéder trois mois à compter de la première réunion, sauf accord exprès des parties pour la prolonger dans la limite de trois mois supplémentaires. Cette limitation temporelle vise à éviter les procédures dilatoires tout en laissant suffisamment de temps pour parvenir à un accord.
À l’issue du processus, trois scénarios sont possibles :
- Un accord total est trouvé et peut faire l’objet d’une homologation par le juge pour lui conférer force exécutoire
- Un accord partiel est conclu, réduisant l’ampleur du litige soumis ultérieurement au juge
- Aucun accord n’est trouvé, et le médiateur délivre une attestation de tentative de médiation permettant la saisine du tribunal
En cas d’échec, le médiateur rédige un document attestant que les parties ont bien participé à au moins une séance de médiation, sans toutefois révéler le contenu des échanges ni les propositions formulées, conformément au principe de confidentialité.
Les conséquences procédurales et financières
L’instauration de la médiation préalable obligatoire entraîne des conséquences significatives sur le plan procédural. Désormais, toute assignation devant le tribunal judiciaire devra, à peine d’irrecevabilité, être accompagnée de l’attestation délivrée par le médiateur. Cette fin de non-recevoir pourra être soulevée d’office par le juge, ce qui constitue une innovation majeure par rapport au droit commun.
La médiation a pour effet de suspendre les délais de prescription à compter de la date d’envoi de la demande de médiation. Cette suspension court jusqu’à la date de signature de l’accord ou, à défaut, jusqu’à la date de l’attestation de fin de médiation. Cette disposition protège les droits du demandeur qui pourrait voir son action prescrite pendant la tentative de médiation.
Sur le plan financier, le coût de la médiation est partagé entre les parties, sauf convention contraire. Le décret d’application fixe un barème indicatif qui prévoit un tarif horaire variant entre 80 et 200 euros selon la complexité du litige et l’expérience du médiateur. Pour une médiation standard en copropriété, il faut compter entre 400 et 1 200 euros, à diviser entre les parties.
Des dispositifs d’aide financière sont prévus pour les personnes aux revenus modestes. L’aide juridictionnelle pourra prendre en charge tout ou partie des frais de médiation selon les conditions habituelles d’éligibilité. Par ailleurs, certaines collectivités territoriales et certains assureurs de protection juridique proposeront des mécanismes de prise en charge partielle.
Pour les syndics professionnels, la réforme impose une adaptation de leurs contrats-types et de leurs procédures internes. Ils devront notamment prévoir une provision spécifique pour les frais de médiation dans leurs budgets prévisionnels et modifier leurs clauses relatives au recouvrement des charges. Cette évolution entraînera probablement une légère augmentation des honoraires liés à la gestion des contentieux.
L’écosystème des médiateurs en copropriété : formation et certification
Face à l’augmentation prévisible des demandes de médiation en 2025, un enjeu crucial concerne la disponibilité de médiateurs qualifiés en droit de la copropriété. Le législateur a anticipé cette problématique en créant un dispositif de certification spécifique qui entrera en vigueur six mois avant l’obligation de médiation préalable.
Pour obtenir cette certification, les médiateurs devront justifier d’une formation initiale d’au moins 150 heures, dont 40 heures spécifiquement consacrées au droit de la copropriété. Cette formation abordera tant les aspects juridiques (loi de 1965, jurisprudence) que les dimensions techniques (gestion, comptabilité) et psychologiques (gestion des conflits entre voisins) propres aux litiges en copropriété.
Les organismes habilités à délivrer cette formation incluent les universités proposant des diplômes universitaires de médiation, les centres de formation professionnelle agréés, ainsi que certaines organisations professionnelles comme la Chambre Nationale des Praticiens de la Médiation (CNPM) ou la Fédération Nationale des Centres de Médiation (FNCM).
Outre la formation initiale, les médiateurs devront s’engager à suivre une formation continue d’au moins 20 heures annuelles et à respecter un code de déontologie strict garantissant leur indépendance, leur impartialité et leur compétence. Un système d’évaluation régulière sera mis en place pour maintenir la qualité des prestations.
La réforme prévoit la création d’un annuaire national des médiateurs certifiés en copropriété, accessible en ligne et régulièrement mis à jour. Cet outil permettra aux justiciables et aux professionnels du droit de trouver facilement un médiateur compétent dans leur zone géographique.
Plusieurs profils de médiateurs sont susceptibles d’intervenir dans ce nouveau marché : des juristes spécialisés en droit immobilier, d’anciens syndics de copropriété, des avocats formés à la médiation, mais aussi des professionnels issus d’autres horizons (psychologues, travailleurs sociaux) ayant acquis les compétences juridiques nécessaires.
D’après les projections du ministère de la Justice, environ 2 000 médiateurs certifiés en copropriété seront nécessaires pour répondre à la demande nationale, avec une concentration plus forte dans les zones urbaines où les copropriétés sont plus nombreuses.