Face à des locataires défaillants, le recouvrement des loyers impayés est une problématique régulière pour les propriétaires bailleurs. Cet article vous présente les différentes étapes à suivre et les actions à mettre en place pour récupérer les sommes dues, tout en respectant le cadre légal et en évitant de lourdes conséquences juridiques.
1. La prévention des impayés
En amont du recouvrement, il est essentiel de mettre en place des mesures préventives pour limiter la survenue d’impayés. Il s’agit notamment de sélectionner rigoureusement les candidats locataires et de demander des garanties suffisantes (caution solidaire, garantie Visale…).
2. La procédure amiable
Dès le premier retard constaté dans le paiement du loyer, il est recommandé d’agir rapidement en prenant contact avec le locataire afin de comprendre la situation et d’éventuellement trouver un arrangement (échéancier, report temporaire…). Si cette démarche n’aboutit pas ou que l’accord trouvé n’est pas respecté, il convient d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. La phase contentieuse
Si malgré ces tentatives amiables, le locataire persiste dans ses impayés, il est temps de passer à la phase contentieuse. La première étape consiste en l’obtention d’un titre exécutoire, généralement un jugement du tribunal, qui permettra ensuite de procéder au recouvrement forcé des sommes dues.
4. Le choix de la juridiction compétente
En matière de recouvrement de loyers impayés, plusieurs juridictions peuvent être compétentes en fonction du montant des sommes réclamées. Pour les créances inférieures à 10 000 euros, il s’agit du tribunal d’instance. Au-delà de cette somme, c’est le tribunal de grande instance qui sera compétent.
5. Les différentes actions en justice possibles
Plusieurs actions en justice peuvent être engagées pour obtenir le paiement des loyers impayés :
- L’assignation en paiement, qui vise uniquement à obtenir le règlement des sommes dues,
- L’assignation en résiliation du bail, qui demande la rupture du contrat de location et l’éviction du locataire,
- L’action en référé provision, qui permet d’obtenir rapidement une décision pour les créances non sérieusement contestables et d’éviter ainsi que la dette ne s’alourdisse.
6. Les voies d’exécution forcée
Une fois le titre exécutoire obtenu, il convient de mettre en œuvre les mécanismes de recouvrement forcé. Parmi les procédures possibles, on trouve :
- La saisie-attribution des comptes bancaires du débiteur,
- La saisie-vente des biens meubles appartenant au débiteur,
- La saisie des rémunérations du travail du débiteur.
Ces procédures doivent être menées par un huissier de justice, qui sera également en charge de signifier le titre exécutoire au débiteur et d’assurer le suivi de l’exécution forcée.
7. L’expulsion du locataire
Dans certains cas, il peut être nécessaire d’aller jusqu’à l’expulsion du locataire pour récupérer les sommes dues. Cette mesure doit être prise avec prudence et ne peut intervenir qu’après un certain nombre d’étapes préalables :
- L’obtention d’un jugement prononçant la résiliation du bail,
- Le respect d’un délai légal minimum (généralement deux mois) entre la signification du jugement et la date effective de l’expulsion,
- L’intervention d’un huissier de justice pour signifier le commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, procéder à l’éviction forcée.
Notez que certaines périodes sont soumises à une trêve hivernale durant laquelle les expulsions sont interdites.
8. Le rôle de l’avocat dans le processus de recouvrement
L’assistance d’un avocat est souvent indispensable pour mener à bien les différentes étapes du recouvrement des loyers impayés. Il pourra notamment vous conseiller sur la stratégie à adopter, rédiger les actes de procédure, représenter vos intérêts devant les juridictions compétentes et assurer le suivi des procédures d’exécution forcée.
Le recouvrement des loyers impayés peut être un processus long et complexe, impliquant de multiples démarches et actions judiciaires. La prévention des impayés en amont et l’intervention rapide en cas de retard de paiement sont essentielles pour limiter les risques et faciliter la récupération des sommes dues. Enfin, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un avocat spécialisé pour vous assurer une gestion optimale de cette problématique et éviter toute erreur préjudiciable.
